Qué compara esta calculadora
En el escenario de compra, calcula una hipoteca mediante el sistema francés y estima el valor neto de la vivienda después de la deuda pendiente y de un posible coste de venta. Suma la entrada, los gastos de compra y los costes anuales del propietario.
En el escenario de alquiler, supone que el dinero que no se utiliza para entrada y gastos permanece invertido. Cada mes asigna a uno u otro escenario la diferencia entre el alquiler y el coste mensual de comprar, para realizar una comparación más equilibrada.
La rentabilidad del ahorro se trata como un tipo nominal anual dividido entre doce, con capitalización mensual, y se aplica al ahorro acumulado de ambos escenarios. La subida del alquiler y la revalorización se prorratean mensualmente. Son hipótesis editables, no previsiones ni límites legales de actualización de una renta.
Por qué la cuota no basta para decidir
Una parte de la cuota amortiza capital y aumenta el patrimonio del propietario; otra parte son intereses. Al mismo tiempo, comprar implica impuestos, mantenimiento y menor liquidez. Alquilar puede ser preferible si vas a mudarte pronto, la compra tiene costes altos o tu ahorro obtiene una rentabilidad suficiente.
Hipótesis que debes revisar
La revalorización de una vivienda y la subida futura del alquiler no están garantizadas. Prueba escenarios prudentes, uno favorable a la compra y otro favorable al alquiler. Los gastos e impuestos reales dependen de la comunidad autónoma, el inmueble y las circunstancias del comprador.
Cómo usar la calculadora paso a paso
- Introduce el alquiler mensual y el precio de una vivienda realmente comparable en ubicación, tamaño y estado. Comparar viviendas muy distintas puede atribuir a la financiación una diferencia que procede del propio inmueble.
- Selecciona la entrada, el TIN, el plazo del préstamo y los años que crees que vivirías allí. El horizonte de comparación y la duración de la hipoteca son decisiones distintas.
- Abre las hipótesis avanzadas. Ajusta impuestos y gastos iniciales, mantenimiento, comunidad, seguro e IBI. El porcentaje de gastos inicial precargado es editable y no representa una liquidación tributaria para tu comunidad.
- Prueba varias evoluciones del precio, del alquiler y del ahorro. Consulta el patrimonio de cada alternativa y el primer año de equilibrio. Anota las hipótesis para poder repetir una comparación homogénea.
Una prueba útil: cambiar una hipótesis cada vez
Empieza manteniendo constante el precio de la vivienda y reduce después el tiempo de permanencia. Así podrás distinguir el efecto de recuperar los gastos iniciales del efecto de una posible revalorización. Repite con una rentabilidad del ahorro menor y con costes de mantenimiento mayores. Si pequeñas variaciones cambian la alternativa ganadora, interpreta la conclusión con cautela: el resultado depende mucho de supuestos que no puedes garantizar hoy.
Liquidez y tranquilidad también cuentan
El patrimonio estimado no es dinero disponible en la cuenta. Para convertir la vivienda en efectivo normalmente tendrías que venderla, asumir costes y esperar a encontrar comprador. Tampoco todo el ahorro del inquilino se invierte necesariamente en la práctica. Valora estabilidad laboral, movilidad y reserva para emergencias junto al resultado económico. La comparación sirve para ordenar preguntas; no sustituye elegir una vivienda adecuada para tu situación.
Revisa los impuestos y gastos de compra por comunidad →
Preguntas frecuentes
¿Si la cuota es menor que el alquiler conviene comprar?
No necesariamente. Hay que considerar entrada, impuestos, mantenimiento, coste de venta y tiempo de permanencia. La cuota incluye devolución de capital, pero deja fuera otros pagos del propietario.
¿La subida del alquiler que introduzco es la permitida por ley?
No. Es una hipótesis económica editable. Las actualizaciones efectivas dependen del contrato, su fecha y la normativa aplicable. El simulador no determina qué incremento puedes pactar o exigir.
¿El punto de equilibrio significa que comprar siempre ganará después?
No. Es el primer año del escenario calculado en que la compra iguala o supera el patrimonio del alquiler. La ventaja puede cambiar después, especialmente si cambian los supuestos de rentabilidad, gastos o precio.
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