Cómo se calcula una hipoteca fija
En una hipoteca fija, el tipo nominal no cambia durante el periodo pactado. Con el sistema de amortización francés, la cuota ordinaria permanece constante, pero al principio se paga una proporción mayor de intereses y, conforme avanza el préstamo, aumenta la amortización de capital.
Ejemplos de cuota de una hipoteca fija
Estos ejemplos utilizan el sistema francés y no incluyen seguros, comisiones ni bonificaciones. Puedes reproducirlos en la calculadora y cambiar cualquier dato.
| Capital | Plazo | TIN fijo | Cuota aprox. | Intereses aprox. |
|---|---|---|---|---|
| 120.000 € | 20 años | 2,50% | 636 €/mes | 32.600 € |
| 150.000 € | 30 años | 3,00% | 632 €/mes | 77.700 € |
| 200.000 € | 25 años | 3,00% | 948 €/mes | 84.500 € |
Qué debes comparar además de la cuota
Dos ofertas con la misma cuota pueden tener costes distintos. Revisa la TAE, las comisiones, los productos vinculados o combinados, el coste de los seguros y las condiciones para mantener cualquier bonificación. La FEIN permite comparar la propuesta personalizada antes de quedar vinculado.
Por qué conviene probar varios tipos
Una diferencia de pocas décimas mantenida durante 25 o 30 años puede cambiar de forma relevante el coste total. Simula el tipo sin bonificar y comprueba si los productos exigidos para reducirlo compensan realmente.
Cómo usar la calculadora paso a paso
- Introduce el capital que vas a pedir al banco, no el precio completo de la vivienda. Si compras por 200.000 euros y aportas 40.000 al precio, el préstamo sería de 160.000 euros, antes de considerar cómo pagarás los gastos.
- Selecciona los años y escribe el TIN anual de la oferta o de tu escenario. No introduzcas la TAE: esta herramienta calcula la cuota de capital e intereses, no todos los costes del contrato.
- Consulta la cuota y el total de intereses. En la tabla puedes ver cuánto capital habrás devuelto y qué saldo quedaría en distintas fechas.
- Repite con un plazo más corto y con el tipo sin bonificaciones. Anota ambos resultados y compara el ahorro mensual con el coste de mantener los productos asociados.
TIN y TAE: dos cifras con funciones distintas
El TIN determina los intereses sobre el capital pendiente. La TAE expresa un coste anual equivalente e incorpora la frecuencia de pagos y determinados gastos conocidos, conforme a sus reglas de cálculo. Por eso una oferta con menor TIN puede tener una TAE superior. Compara propuestas con el mismo capital y plazo y revisa en la FEIN qué conceptos incluye cada una. La cuota del simulador no es una TAE ni incluye automáticamente primas de seguro.
Cómo afectan las vinculaciones bancarias
Es habitual hablar de vinculaciones para referirse a seguros, cuentas o tarjetas que acompañan la hipoteca. Conviene distinguir los productos combinados que bonifican el tipo de los requisitos contractuales aplicables. Una rebaja de cuota de 20 euros mensuales supone 240 euros al año: si el sobrecoste anual de los productos es mayor, esa bonificación no compensa por precio en ese periodo. Revisa también renovaciones, coberturas y qué TIN se aplicaría al dejar de cumplir las condiciones.
Profundiza en la diferencia entre TIN y TAE →
Preguntas frecuentes
¿Es mejor una hipoteca fija o variable ahora mismo?
No hay una opción mejor para todos ni puede conocerse la evolución futura del euríbor. La fija aporta estabilidad del tipo pactado; la variable expone la cuota a revisiones. Compara ofertas personalizadas y comprueba si tus ingresos resistirían una subida de tipos. La modalidad mixta también exige revisar su tramo variable posterior.
¿Qué gastos no cubre el banco?
Separa comprar la vivienda de constituir la hipoteca. Debes prever la parte del precio no financiada, impuestos y gastos de compraventa y, por regla general, la tasación. En los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, la entidad asume gestoría, notaría del préstamo e inscripción de la garantía; las copias las paga quien las solicita. La distribución tributaria depende de la normativa aplicable.
¿La cuota calculada incluye seguros o amortizaciones anticipadas?
No. Incluye capital e intereses según el sistema francés, sin seguros ni comisiones. La tabla supone que no amortizas antes de tiempo. Si prevés una aportación extraordinaria, utiliza la calculadora de amortización y confirma los costes y opciones con tu entidad.
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