Primer cálculo: la entrada
Si la entidad financia el 80% del menor valor que tome como referencia entre precio y tasación, una compra de 150.000 euros requeriría aportar 30.000 euros al precio. El préstamo sería de 120.000 euros.
El 80% es una práctica habitual vinculada al riesgo y a la tasación, no una garantía ni un límite legal universal. Si la tasación es inferior al precio, el dinero que debes aportar puede aumentar.
- Precio de compra: 150.000 €.
- Hipoteca orientativa al 80%: 120.000 €.
- Entrada aportada por el comprador: 30.000 €.
Impuestos si la vivienda es usada
La vivienda de segunda mano tributa normalmente por ITP. El tipo general depende de la comunidad autónoma y puede ser fijo o progresivo. Sobre 150.000 euros, un 6% representa 9.000 euros, un 7% son 10.500 euros, un 8% son 12.000 euros y un 10% son 15.000 euros.
La base imponible puede depender del valor de referencia cuando resulte aplicable. También existen tipos reducidos y bonificaciones por edad, discapacidad, familia numerosa, vivienda habitual u otras circunstancias. Deben comprobarse antes de liquidar.
- Madrid: tipo general del 6%, con beneficios sujetos a requisitos.
- Andalucía: tipo general del 7%, con tipos reducidos en determinados supuestos.
- Extremadura: tarifa general progresiva y beneficios para determinados compradores y viviendas.
Impuestos si la vivienda es nueva
La primera entrega de una vivienda tributa normalmente por IVA al tipo aplicable y también puede generar AJD autonómico. Para una vivienda de 150.000 euros, un IVA del 10% supondría 15.000 euros, a los que habría que añadir el AJD correspondiente.
En Canarias se aplica IGIC en lugar del IVA peninsular. Garajes, vivienda protegida y otros supuestos pueden modificar el tratamiento.
Otros gastos y ahorro prudente
Añade la tasación y los gastos asociados a la compraventa, como notaría y registro de la compra. Los gastos de formalización del préstamo que la Ley 5/2019 atribuye al banco no deben confundirse con los gastos de adquirir la vivienda.
Con hipótesis generales, una vivienda usada de 150.000 euros puede exigir aproximadamente entre 42.000 y 50.000 euros de ahorro: 30.000 de entrada, impuestos y varios miles de euros para tasación y compraventa. Es un presupuesto preventivo, no una liquidación fiscal.
- No utilices todo el ahorro: conserva un fondo de emergencia.
- Comprueba el impuesto autonómico antes de firmar arras.
- Si necesitas más del 80%, confirma primero la viabilidad y no lo des por concedido.
Tres ejemplos autonómicos
Aplicando únicamente tipos generales orientativos a una vivienda usada de 150.000 euros, el ITP sería de 9.000 euros al 6%, 10.500 euros al 7% y 12.000 euros al 8%. La cifra definitiva puede ser inferior si existe un beneficio aplicable o distinta si la base fiscal no coincide con el precio.
Consulta la página específica de tu comunidad y usa la calculadora de gastos con el tipo de vivienda y financiación previstos.
Preguntas frecuentes
¿Bastan 30.000 euros para comprar una casa de 150.000?
Con financiación del 80%, cubrirían la parte del precio no financiada. Todavía habría que pagar impuestos y otros gastos de compra. La cifra depende de la comunidad, del inmueble y de los beneficios fiscales aplicables.
¿El banco financia siempre el 80%?
No. Es una hipótesis habitual para preparar números, no una obligación. La tasación, el perfil, el uso de la vivienda y la política de riesgo influyen en el importe aprobado.
Aplica esta guía a tus números
Selecciona la comunidad y el tipo de vivienda para estimar el dinero que debes preparar además de la hipoteca.