Gastos e impuestos al comprar vivienda en Madrid capital

Vivienda usada: ITP general del 6%

La compra de una vivienda de segunda mano tributa normalmente por Transmisiones Patrimoniales Onerosas. En la Comunidad de Madrid el tipo general aplicable a inmuebles es del 6%.

La base imponible no siempre coincide con el precio: cuando exista valor de referencia del Catastro, debe comprobarse si resulta aplicable. Si el precio declarado es superior, la administración puede tomar la magnitud que corresponda conforme a la norma.

• 150.000 € × 6% = 9.000 € de ITP.
• 200.000 € × 6% = 12.000 € de ITP.
• 300.000 € × 6% = 18.000 € de ITP.

Bonificación para vivienda habitual hasta 250.000 euros

La Comunidad de Madrid prevé una bonificación del 10% de la cuota cuando una persona física compra una vivienda que va a ser su vivienda habitual y el valor del inmueble no supera 250.000 euros. En ese límite se incluye la vivienda junto con hasta dos garajes y el trastero adquiridos simultáneamente.

No debe aplicarse de forma automática: hay que comprobar todos los requisitos, la incompatibilidad con otros beneficios y la redacción vigente en la fecha de la compra.

• Sobre 150.000 €: cuota general de 9.000 €; con bonificación, 8.100 €.
• Sobre 200.000 €: cuota general de 12.000 €; con bonificación, 10.800 €.
• Sobre 300.000 €: no se cumple el límite de 250.000 € para esta bonificación.

Vivienda nueva: IVA y AJD

La primera entrega de una vivienda soporta normalmente un IVA del 10%. Además, la escritura de compraventa queda sujeta a AJD. En Madrid, el tipo general de AJD es del 0,4% hasta 120.000 euros, del 0,5% para valores superiores a 120.000 y hasta 180.000 euros, y del 0,75% por encima de 180.000 euros.

Estos ejemplos se refieren a vivienda libre en el supuesto general. Vivienda protegida, anexos y situaciones especiales pueden tener reglas distintas.

• 150.000 €: 15.000 € de IVA + 750 € de AJD = 15.750 €.
• 200.000 €: 20.000 € de IVA + 1.500 € de AJD = 21.500 €.
• 300.000 €: 30.000 € de IVA + 2.250 € de AJD = 32.250 €.

Cuánto ahorro preparar si el banco financia el 80%

Si la financiación cubre el 80% del precio, la aportación al precio sería del 20%. A esa entrada hay que sumar los impuestos y reservar dinero para tasación, notaría y registro de la compraventa y otros posibles servicios contratados.

Para una vivienda usada de 200.000 euros, la entrada orientativa sería 40.000 euros y el ITP general 12.000 euros: ya son 52.000 euros antes de otros gastos. Para una nueva del mismo precio, entrada, IVA y AJD suman 61.500 euros antes de otros costes.

• Usada de 150.000 €: 30.000 € de entrada + 9.000 € de ITP general.
• Usada de 200.000 €: 40.000 € de entrada + 12.000 € de ITP general.
• Nueva de 200.000 €: 40.000 € de entrada + 20.000 € de IVA + 1.500 € de AJD.

¿Hay un impuesto distinto en Carabanchel u otro distrito?

No. El ITP y el AJD son tributos autonómicos y no cambian por comprar en Carabanchel, Salamanca, Centro, Usera o cualquier otro distrito de Madrid capital. Lo que sí puede variar entre inmuebles es el valor de referencia, el precio, la situación catastral y la posibilidad de aplicar un beneficio fiscal.

La plusvalía municipal corresponde normalmente a la parte transmitente en una compraventa ordinaria y no forma parte de los impuestos calculados aquí para el comprador. Conviene revisar el contrato si se pacta una distribución distinta.

Comprobaciones antes de firmar arras

Antes de fijar una señal, calcula el dinero total, consulta el valor de referencia y confirma si la vivienda es nueva o usada. Revisa la nota simple, las cargas, la situación de ocupación y cualquier condición de financiación que necesites incluir en las arras.

Un simulador orienta, pero no sustituye la liquidación tributaria ni el asesoramiento jurídico y fiscal de una operación concreta.