Primera vivienda siendo autónomo: ingresos, documentos y ahorro

Qué mira el banco cuando eres autónomo

La Ley 5/2019 obliga a evaluar empleo, ingresos presentes y previsibles, ahorro, activos, gastos fijos y compromisos ya asumidos. En un autónomo, esa evaluación suele incluir la antigüedad de la actividad, la regularidad de la facturación, el margen real y la dependencia de pocos clientes.

Una facturación alta no equivale a renta disponible. La entidad observará el beneficio después de gastos e impuestos y comprobará si existen oscilaciones estacionales o extraordinarias.

• Antigüedad y continuidad de la actividad.
• Evolución de facturación y beneficio.
• Diversificación y recurrencia de clientes.
• Deudas personales y profesionales.
• Ahorro disponible después de impuestos y compra.

Ejemplo: facturar 4.000 euros al mes no es disponer de 4.000 euros

Este presupuesto hipotético parte de 48.000 € anuales de facturas íntegramente cobradas, sin IVA y antes de retenciones. Supone 18.000 € de gastos de actividad, 3.600 € de cotizaciones y 6.000 € de IRPF anual. Son cantidades inventadas para explicar el cálculo, no cuotas, tipos fiscales ni costes que correspondan a todos los autónomos.

El resultado es 48.000 − 18.000 − 3.600 − 6.000 = 20.400 € al año, equivalentes a 1.700 €/mes de media antes de los gastos del hogar, otras deudas y reservas. Todavía debes apartar lo necesario para inversiones o necesidades de tesorería del negocio. Esta cuenta no es una liquidación fiscal ni la cifra que el banco esté obligado a admitir.

• Los 18.000 € de gastos excluyen aquí cotizaciones e IRPF, para no restarlos dos veces.
• Los 6.000 € representan el IRPF anual supuesto: las retenciones y pagos a cuenta no se suman otra vez a ese importe.
• El IVA se trata aparte: si lo repercutes, no lo confundas con dinero disponible para la entrada o la cuota. El ejemplo excluye de los gastos el IVA que se pueda deducir.
• Una media anual no asegura liquidez cada mes: comprueba cobros pendientes y meses de menor actividad.

Estimar una cuota con mis ingresos y otras deudas →

Documentación habitual

Cada entidad puede pedir documentos distintos, pero tener un expediente ordenado reduce retrasos. La información debe ser veraz y coherente entre declaraciones, movimientos bancarios y explicación de la actividad.

• Declaraciones de IRPF de los últimos ejercicios.
• Pagos fraccionados y resúmenes de IVA cuando correspondan.
• Alta censal, vida laboral y acreditación de antigüedad.
• Extractos de cuentas personales y profesionales.
• Recibos de Seguridad Social y certificados de estar al corriente cuando se soliciten.
• Relación de préstamos, pólizas y otros compromisos.

Cómo presentar ingresos irregulares

No selecciones únicamente los mejores meses. Presenta una serie suficientemente amplia y explica la estacionalidad. Si el último ejercicio mejora por una razón sostenible —nuevos contratos, ampliación del negocio o reducción estructural de costes— aporta pruebas.

Distingue los ingresos recurrentes de operaciones puntuales. Un expediente prudente y comprensible genera más confianza que una previsión optimista sin respaldo.

Ahorro, entrada y gastos

Las entidades no suelen financiar más del 80% del valor de tasación, aunque existen excepciones. Además de la parte no financiada, reserva impuestos y gastos de compraventa. Evita agotar toda la tesorería: un autónomo necesita margen para impuestos, meses débiles y gastos inesperados.

Usa la calculadora autonómica para obtener una primera estimación y separa claramente el dinero del negocio del destinado a la compra.

Calcular entrada e impuestos según la comunidad →

Errores frecuentes antes de solicitar

Firmar arras sin condición de financiación, solicitar varios créditos de consumo, mezclar movimientos personales y profesionales o presentar declaraciones que no encajan con los extractos pueden perjudicar el análisis.

Presenta cifras reales y explica cualquier diferencia entre declaraciones, facturas y movimientos. No confundas facturas pendientes de cobro, préstamos recibidos o traspasos entre tus cuentas con ingresos recurrentes disponibles para pagar la hipoteca.

Plan de preparación de seis meses

Ordena cuentas, reduce saldos de tarjetas, evita nuevas deudas, reúne declaraciones y crea una explicación breve del negocio. Comprueba tu CIRBE, corrige errores si los hubiera y construye un fondo separado para entrada, gastos y emergencia. No existe una fórmula que garantice aprobación, pero sí un expediente que permite evaluar tu realidad con menos incertidumbre.